近几个月，楼市几项新政接连落地：贷款期限、首付比例、购房贴息等政策受到关注，而全面推行现房销售，更像是给行业规则换了一套“新底盘”。
过去买房，很多人最担心的不是户型好不好，而是房子能不能按时交付。
目前政策的方向已经由“支持买房”发展到了“让买房更安心”。
因此，谈论明年的房地产市场，并不仅仅是要回答是上涨还是下跌的问题，还要看各个城市和区域的发展情况。
当然，这不等于所有房子都会涨。房地产正在进入一个更看重品质和地段的阶段，分化会比过去更明显。
01、现房销售，为什么现在开始加速？
预售制曾经使房地产发展得很快。
开发商先期出售房屋以获得资金，并用这些资金来完成后续项目的建设，以此来满足城市化快速发展时期巨大的住房需求。
但是由于住房供应量的增多，交付的风险也随之增大，成为了购房者的首要考虑因素。
对于一般的家庭而言，买房子一般需要掏空钱包、背上几十年的房贷，如果房子迟迟不能交付的话，不仅仅会损失一笔投资，还会打乱整个家庭的生活安排。
目前商品房销售的主要变化就是尽可能地让购房者先看到房子，再做决定。
它可以解决房价高不高、地段好不好这些问题，并且可以降低“交了钱不知道最后得到的是什么”的不确定因素。
为什么要进行这样的推进呢？
一方面，保交付的工作在不断推进中，行业出清之后留下来的企业更加依靠产品和口碑来竞争；另一方面，购房的需求也在发生变化。
住房已经不是简单的居住问题了，人们更加关心的是居住是否舒适、配套设施是否齐全、房屋的质量如何。
02、三个变化，正在影响接下来的楼市
第一，新房供应节奏可能放慢。
现房销售就是开发商先垫付资金进行建设，在竣工验收之后再进行销售，所以资金回收的时间也就更长一些。
对于开发商而言，拿地和开发不能只考虑规模和速度了，还要计算现金流、分析市场需求。
这样会使以后一些城市的住房供给量降低。
但是政策实施有一个过渡期，在旧项目与新项目之间会存在一定的时间差，短期内不会有太大的变化。
值得重视的是，如果核心城市好地段的土地供应量变少的话，那么之后新增房源就会更加紧张。
第二，房企成本和产品要求都提高了。
现房开发周期较长，占用的资金时间也较长，对工程质量、园林景观和物业管理等各方面的要求也会更高一些。
以前有些公司可以依靠迅速开工、迅速出货来不断扩张，但是以后这样的方式将会越来越少。
成本增加并不意味着房价一定会涨。企业也可以通过改变利润或者改进产品的方式来应对压力。
但是可以肯定的是，市场的考验将会越来越严峻，单纯的打折促销以求快速回款的方式将会越来越少。
第三，买房人的选择会更理性。
交付确定性的提高可以减轻一部分持观望态度的人们的担忧。
但是买家并不会因为一个政策就马上冲到售楼处去，价格、收入、工作稳定性以及月供压力仍然会是影响购房者的重要因素。
因此，出现全民抢房的情况的可能性不大，更多的是看房、比价、交易慢慢恢复正常。
地段好、配套设施齐全、户型实用的房子会更受欢迎；而位置偏僻、周围供应过剩、产品没有优势的房源，去化还需要一段时间。
03、市场回暖，也要看清“结构性”
成交增多、开发商折扣减少的时候，说明市场的预期在好转。但是这些信号要持续关注，并不能因为一二周内数据变化就断定整个房地产市场都转好。
过去几次行情中，政策放松之后，一般会是核心城市以及热门板块率先复苏，然后才慢慢向其他地区扩散。
这次也会一样：人口持续流入、产业和公共资源集中的地方，支撑更强；人口流出、库存偏高的城市，则可能继续以消化存量为主。
因此，“明年房价涨多少”不能用一个数字来表示。
即便整个市场的形势有所好转，各个城市的差别仍然会比较大。
核心区域可能会出现企稳或者小幅上涨的情况，而普通板块则更多的是止跌、缓慢恢复的过程，远郊以及老房子还是要看实际的需求情况。
对普通家庭来说，买房也不必执着于踩最低点。
另外还要考虑的问题是：准备住多久，月供会不会影响生活，工作和孩子上学是否方便，房子将来有没有稳定的接手人群。
政策所造成的结果就是市场规则的变化以及信心的恢复，并不意味着房价一定会上涨。
楼市由期房变为现房，由抢速度转为争质量，真正让人感到振奋的，并不是所有的房子都涨了，而是好的房子更有价值，买房子的人少了一些担心。
因此，明年的房地产市场恐怕不会只是房价上涨的问题了，但是到底涨多少、哪里先涨，还是要看城市的实际情况以及房子自身的状况。
对于自住家庭而言，买对、住得安心，往往比押中某个所谓的风口更重要。
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